住宅費

あなたは新築戸建て派、中古戸建て派どっち?私が中古戸建てをお勧めする4つの理由

こんにちわtachann(@tachann)です。

家を購入することは一生に一回の一番大きなお買い物と言われています。

もう既に家を買うか検討している人家の購入を検討していない人も下の質問を一度考えてみませんか?

『あなたは新築戸建て派ですか?それとも中古戸建て派ですか?』

私の体感ですが、会社の周りの人達では新築派が圧倒的に多いです。むしろ中古物件を購入している人自体あまりいません。

日本は新築神話が凄すぎないですか!?私には全く理解できません。

私自身まだ家を購入していませんが、買うとすれば中古戸建て一択だと決めています。

新築神話とは昔から日本に根付く文化で、「家を買う=新築を建てる」の公定式が出来上がっていることを刺します。家を建てますと言えば、「どこに新築建てるの?」と聞き返されるぐらいです。

日本特有の文化で、中古物件の流通割合は日本で13.5%、フランス64.0%、アメリカ90.3%、イギリスでは85.8%。先進国の中でも圧倒的に新築を好むんですね。

私はこの記事で新築神話に異論を唱えたい。そして新築神話を崩したい。

そんな思いでこの記事を書いています。

新築戸建て派だったあなたも、中古戸建ても視野に入れてもらえるように頑張って書きますw

中古戸建てをお勧めする4つの理由

私は家を買うならば、中古戸建てを買うと決めています。その理由は大きく4つあります。

①新築戸建てよりも価格が断然に安い

家に限らず「全ての商品」はプレミアが付かない限り中古の方が安いです。新築物件の場合と中古戸建ての場合、この値段差が非常に大きく同じ金額を出すとしても住める広さが大きく変わってきます。

第一、この中古物件の定義がおかしいんですね。例えば1年間売れずに残っていても新築住宅と扱い、家が建ってから購入しただけ(足を踏み入れていなくて、登記しただけ)で中古物件と扱うわけです。

『誰も入った事がない家がいい』という潔癖症でなければ中古物件を購入した方が大きな家に住めますよ。(もしくは割安で同程度の家に住める)

築年数が古い場合はリフォーム代などが必要となってくるので厳密には

新築戸建て VS  中古戸建て+リフォーム代

また新築には住宅ローン控除があるが実は中古戸建てにも適用できるのは知ってただろうか?

住宅ローン控除を申請する際の共通のルールは下記の通り

  • 床面積が50平方メートル以上であること
  • 自分が居住する住宅であること
  • 新築または中古住宅取得の日から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること
  • 借入期間を10年以上の住宅ローンであること
  • 年収が3,000万円以下であること

これに加えて中古物件は下記をクリアすると住宅ローン控除ができる。

(1)築年数が以下の規定の年数以内であること

  • 鉄筋コンクリートなどで建てられた「耐火建築物」の場合:築25年以内
  • 木造などで建てられた「耐火建築物以外」の場合:築20年以内

(2)耐震レベルが以下の基準をクリアしていること

  • 耐震基準適合証明書を取得する
  • 住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得する
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入する

中古物件の怖い点は見えないところや素人判断ではわからない老朽化・修繕ポイントであるが、第三者診断(ホームインスペンション)で住宅診断すれば問題ないと思います。そこで耐久基準や住宅性能がクリアできるかもわかりますしね。

固定資産税など維持費の部分で新築よりは高い側面もあるが、一括りにまとめてみると下記の通りである。

※注1. 長期優良住宅・認定低炭素住宅の新築物件等に係る登録免許税の税率は、平成30年3月31日までの措置として、0.1%(戸建ての長期優良住宅の移転登記については0.2%)に軽減。
※注2. 買取再販住宅の取得に係る登録免許税の税率は、平成30年3月31日までの措置として、0.1%に軽減。
※注3. 平成30年3月31日までに取得する認定長期優良住宅では、この控除額が1,300万円に増額。

これらを全て加味した上でも中古戸建ての方が安いので、価格面から比較すると中古戸建てが圧勝なのである。

②家を売却しても減価しにくい

①でもチラッと書きましたが、購入を決めて登記されたその時点で中古物件です。中古物件となると、20ー30%程度家の価格は減価します。(地域差はありますよ。)

これが俗にいう『新築ブランド』

女子高生ブランドみたいなもんですよ。若いだけで価値がある的な?

新築戸建ては築20年で建物価値は0になると言われています。これは木造建築の耐用年数が22年と決められているからである。(住めるのにね・・・)

①分譲戸建ての築年別建物平均下落率

②注文戸建ての築年別建物平均下落率

どちらにせよ20年でほぼ無価値に等しいレベルで下落してますね。

つまり新築を買ってから20年で建物の価値は無くなり、土地の値段だけになります。

下落率だけでいうと毎年車が購入できるくらい価値が無くなっています・・・恐ろしい。

これ日本特有で日本では中古物件は価値を見出せない市場なんですよね

。海外だと中古物件の需要も高く、状態によって評価されて(価格に反映)販売されていますが、日本は状態の良し悪しに関わらず20年で無価値です。

逆に言うと、購入する側は状態の良い中古物件を購入する事は非常にお得だと言う事です。

購入した家の価格が減価しにくいと言うことは将来売却して、次に家に充てる事もできますからね。

子供がいるお家で20年住んでいたけど、子供が独立したら家が広くなってしまった。田舎へ引越ししたい・・・などなど

中古物件は建物価値が少ない物件を買う程土地の値段だけで購入することもできます。(水回りなどのリフォームなど維持費は高くなりますけどね)

土地の値段は大きく下がりませんので。

一生に2回、3回家を買うための原資を残せるのが中古物件の魅力です。

ここからは僕の妄想ですが・・・

団塊の世代の方が今後年齢を重ね、少子高齢化がこの状態のまま進んでいくとますます中古物件の供給過多になると思われます。(移民が来たら別ですが)

いまでも騒がれている「空き家問題」がさらに顕著になるため、中古価格は下落傾向になると思っています。(政府が中古物件の購入に支援し出すことも考えられます)

空き家が増える=市場では建物の供給過多になっている状態でさらに新築という供給をしていくのは無駄でしかないと感じています。

③好きな場所(土地)を選べる

新築戸建を建てるとなると土地を用意しないといけません。ですが駅に近い、インターに近いなど立地のいい場所は大体既に家が建っています。

新築戸建の大半は区画分譲の土地なので、その中から選ぶしかないんですね。

大概新築は郊外になることが多いよ。

その点、中古戸建は売り出しさえあればどこでも買うことが出来ます。

既に中古戸建は住宅環境が出来上がっているので、近くにスーパー、銀行、ショッピングモールなどがあるケースが多いです。

④周辺環境が把握しやすい

新築戸建の場合、多くは分譲物件だと思います。自分が住みだしてから、モンスター住民が来たらどうしよう・・・

中古戸建に場合、そんな隣人トラブルに巻き込まれる事も避けやすいです。何故なら購入検討している戸建の周りを見渡せは既に生活されている方がたくさんいるからです。

良い立地・安い価格でも隣人が怖い人だと安心して住めませんよね?

そういった意味ですでにあるコミュニティーを把握しやすいのが良い点ですね。

中古戸建のデメリット

良い事ばかりここまで書いてきましたが、当然デメリットもいくつかあります。個人的には上で書いたメリットが良すぎるので問題になりませんが・・・笑

①住宅ローン控除対象外の場合も?

メリットで記載した部分ですが、条件を満たさない場合住宅ローン控除が受けれません。そのため新築物件を購入した時よりも節税の意味で不利なケースがあります。

ですがそもそも購入価格自体が安い事、条件を満たす物件を選べば問題にならない事から大きなデメリットではないですよね。

②地域のコミュニティに入る必要も?

メリットに隣人トラブルの回避の点で記載しました。これは裏返すと、すでにある地域のコミュニティーと付き合う必要がある事もあります。

特に田舎の方へ行くとまだまだ村社会である事が多く、会費やお祭りの参加、協賛などそういった行事があるケースがあります。

このようなコミニケーションが嫌な方は、購入検討される地域を事前に調査をすれば問題ありませんよね。これもやはり大したデメリットではありません。

③修繕費用が高くつくことも?

築浅物件が市場に出回っている事があまり無く、あったとしても価格が下がり切っていないケースが多いです。

そのため「水回り」や「壁」「屋根」「軒下」など修繕する必要がある事もあり、中古物件を購入する金額以上に掛かります。

新築であれば購入してから10年程度は修繕費用はあまり必要ないですが、中古物件の場合購入してから1年で水回りに50万円リフォームなど必要に応じて修繕する必要が出てくることも・・・

中古物件を購入するときから将来掛かるであろう修繕費用も前もって予算に入れておくことでより良い家探しになると思います。

まとめ

良い点・悪い点を述べさせていただきましたが、如何だったでしょうか?

新築戸建て一択だった方も中古戸建も見てみようと思いましたでしょうか?そう思っていただけたら記事を書いてよかったです。

家を購入するには一生に一回というのは勘違いで、家族構成の変化とともに売却→購入を考えてもいいんです。

その場合、やはり売却損が大きくなりやすい新築物件は選択肢に入れづらく購入した価格に近い価格で売却できる中古物件をお勧めしたいと思っています。

良い物件見つかりますように。
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30歳のごく普通の二児パパサラリーマンです。 家計のやりくりもすべて自分がやってまして、お得な情報や資産運用の情報をコンテンツとして役立つブログを配信していきます。 普段の「ほのぼの」もたまには・・・